开yun体育网压力已不再局限于办公楼规模-Kaiyun网页版·「中国」开云官方网站 登录入口

好意思国营业地产，尤其是办公楼商场的危急正在以超出预期的速率加重。最新的数据夸耀，行为商场压力的要道“晴雨表”，营业地产典质贷款维持证券（CMBS）中的办公楼贷款违约率已创下历史新高。

把柄钞票分析公司Trepp的数据，本年10月份，好意思国办公楼CMBS的违约率已飙升至11.8%。这一数字不仅是历史最高水平，且已跳跃2008年全球金融危急时10.7%的峰值。

更令东说念主担忧的是危急的彭胀趋势。压力已不再局限于办公楼规模，多户住宅地产的CMBS违约率在10月也急剧飞腾了53个基点，达到7.1%，是自2015年以来的最差水平。

这场风暴的酿成速率惊东说念主。只是在三年内，办公楼CMBS违约率就从2022年10月的1.8%激增了10个百分点。在此时期，好意思联储的握续加息收紧了信贷环境，而借款东说念主则日益意志到，他们握有的办公物业在新的经济本质下已变得落后。当这些典质贷款被证券化并被打包出售后，风险便转机给了全球的机构投资者。

结构性调理与“再融资之墙”

现时好意思国办公楼商场的中枢问题并非周期性的蓦地疲软。辛苦办公模式在疫情后被固化下来，当今约占全员职责时辰的28%，是疫情前水平的近六倍。企业正在通过缩减办公面积来适合这一新常态，导致寰宇办公楼空置率攀升至20%。在旧金山市中心和奥斯汀等特定商场，空置率以致差别高达36.9%和27.2%。面对如斯根人道的需求萎缩，浅易的再融资已无法处分问题。

眉睫之内的“债务到期墙”（maturity wall）使情况雪上加霜。仅2025年，就有高达9570亿好意思元的营业地产债务行将到期，其中办公楼贷款约占2300亿好意思元。很多原定于2024年到期的贷款被延期至2025年，因为贷款方曾扫视于利率下落和钞票价值回升，但这一赌注彰着照旧失败。到2026年和2027年，每年还将有更多债务到期。在利率走高和物业估值缩水的双重夹攻下，借款东说念主无法通过再融资来偿还宿债，违约已成势必。

一系列著名花样的违约案例正在不停泄漏。位于华盛顿州Bellevue、曾由微软公司弥远租用的地标性缔造群Bravern Office Commons，其3.04亿好意思元的典质贷款已于10月被计入违约余额。据报说念，该物业在2020岁首的估值为6.05亿好意思元，而两个月前，Morningstar对其估值已削减至2.68亿好意思元，价值缩水56%。

相同登上违约名单的还有纽约长岛市The Factory花样3亿好意思元的典质贷款。此外，华盛顿特区的Federal Center Plaza也已发生到期无法偿付的“气球贷”违约。与此同期，一些贷款通过“延期和伪装”（Extend and Pretend）的花样暂时被“调理”，举例休斯顿地区的HP Plaza花样，其到期贷款通过再次延期而暂时归附正常状态，但这只是是将问题推向将来。

危急彭胀：谁来承担吃亏？

办公楼危急的冲击波正传导至更泛泛的金融系统，握有大批营业地产贷款敞口的区域性银行首当其冲。

在好意思国158家最大的银行中，有59家的营业地产贷款敞口跳跃了其股本的300%。New York Community Bancorp已在2023年末因此计提了27亿好意思元的吃亏。一朝贷款延期计策失效，这些贷款必须按商场价值重估，范围较小的银行将靠近强大的成本补充压力或盈利侵蚀。

另一个更深档次的风险在于市政财政。办公楼钞票价值的崩溃凯旋导致所在政府房产税收入的挥发。新奥尔良市已成为这方面的“金丝雀”，由于市中心主要办公楼贷款违约和空置率飙升，该市展望到2027年将靠近高达14亿好意思元的预算缺口。房产税收入的减少将迫使城市削减大家工作，从而镌汰市中心劝诱力，导致更多佃农离开，激勉更多违约，酿成恶性轮回。

把柄CMBS的结构开yun体育网，吃亏的最终承担者并非披发贷款的银行。当这些典质贷款被证券化并被打包出售后，风险便转机给了全球的机构投资者。据媒体分析，这些投资者包括债券基金、保障公司、养老基金和房地产投资相信基金（REITs）等。跟着违约率握续攀升和典质品价值缩水，这些投资者将不得不直面日益扩大的吃亏。

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